כמה עולה לבנות בית?

1. את השאלה הזאת אני שומע עשרות רבות של פעמים במהלך כל חודש וזאת דרך הלידים הרבים שזורמים אלינו מדי יום.
   בסרטון הקצר הזה נבין ביחד את נושא המחיר למ”ר(!) ובסופו, בכל זאת אתן כמה כללים שיעזרו לכם באומדני מחיר ראשוניים.
2. ראשית נתחיל בעיקר – הבית עצמו – שלד המבנה כולל הביסוס, מעטפת המבנה, מחיצות הפנים ועבודות התשתית הבסיסיות.נתחיל באלו, מפני שבדרך כלל, האנשים שפונים אלינו בשאלה של “מה המחיר למטר?”, מתכוונים ממש לשאלה הזו. 4 קירות, גג ודלת…
   ועל הדרך שיהיו גם מטבח, חלונות, ריצוף, חדרי רחצה וכן הלאה.
   אך העניין הוא, שדווקא השלב הזה במבנה, הוא החלק שמשפיע במידה מועטה. סה”כ רק כ-35% מסך העלות הכוללת של הבית.
   כלומר, אם בניתם בית בתקציב של ₪1,000,000, ההערכה היא ש-₪350,000 מהם, הם אלו שיהוו את חלק המבנה בעלות הבית, כולל מחיצות הפנים והתשתיות הבסיסיות.
   ומה שמפתיע, שלסוג וטכנולוגיית הבניה, יש פאקטור של כ-17% בלבד(!) מהעלות הכוללת של הבית שלכם… ותכף אסביר…
3. אם כך, אז היכן 65% נוספים אתם שואלים? אז ככה.
   65% מעלות פרויקט בניה, נגזר מסוג ורמת פרטי הגמר!
   ובכלל זה – מטבח, מערכות אלומיניום, חיפויים וריצופים ומספר ורמת חדרי הרחצה, גג המבנה במקרה והוא לא שטוח, חשמל חכם (או לא), פרטי מדרגות, מעקות, מערכות מיזוג אויר פשוטות או מתקדמות ועוד עוד.
4. למשל, עלות מטבח סטנדרטי אצל נגר (טוב) תהיה כ-30-40 אלף ש”ח, לעומת מטבח יוקרתי של מותגי העל בולטהאופ וחברינו בצ’זאר, שעלותם נעה בין 200 אלף לחצי מיליון ש”ח. ובאמצע יש את המותגים הפופולריים מטבחי זיו, רגבה, סמל ועוד, שעלותם נעה בין 20,000 ל-100,000 ש”ח.דוגמה נוספת היא מערכות האלומיניום, שם הפערים גבוהים גם כן – עלות שנעה בין 35 אלף ש”ח למערכות קליל בסיסיות ועשויה להגיע ל-200,000 ש”ח של אפקס או חברינו באנדרסן. הכל תלוי באיכות, גימור, מנגנונים וכמובן – המותג שבוחרים.
   וכן, חשמל רגיל או חשמל חכם, מדרגות פלדה או בטון ושיש, עבודות נגרות ומסגרות, בחירת הריצוף, החיפויים, כלים סניטריים, וכל מה שהזכרנו קודם לכן.
5. מכאן יוצא, שאם אנו בוחרים פרטי גמר בסיסיים, מתקדמים או פרטי גמר יוקרתיים במיוחד, עלות הבניה עשויה לנוע בין 6,000 ש”ח למטר בבסיס הנמוך, ועד ל-20,000 ש”ח ויותר למטר בעולמות היוקרה, ואם להמחיש על המודל שלקחנו – בית של 100 מ”ר, כל התייקרות של 100,000 ש”ח בפרטי הגמר – תעלה את מחיר הבניה ב-1,000 ש”ח למ”ר.
6. ולא רק מפרט הגמר מייקר, אלא גם סוגיות נוספות כמו:
   שטח גאוגרפי-גאולוגי ונתוני קרקע.
   שטח מישורי באיזור המרכז דורש עבודות ביסוס סטנדרטיות, חפירה וקידוחים פשוטים, לעומת בית שיבנה על צלע הר בכרמל או בישובי ירושלים ודורש כלים כבדים כדוגמת באגרים עם פטישי חציבה להכנת המגרש לבניה, קידוח היסודות יעשה עם מכונה כבדה שנקראת “מיקרופייל”, תקורות הפרויקט ותנאי העבודה יהיו יקרים הרבה יותר מבניה על מגרש מישורי במרכז.
7. מיקום גאוגרפי של הפרויקט – פרויקטים מרוחקים מאד מאיזור הפעילות היומי של החברה, גיחות צוותים לימים שלמים, ולכן עלויות הביקורים בשטח עשויות להיות גבוהות יותר…
8. עם או בלי מרתף – תשומות המושקעות במרתף, כגון החפירה, היציקה, האיטום ומערכות המרתף הן יקרות משמעותית מבניה מעל הקרקע.
9. עלויות פיתוח או בלי. האם זה כולל?
   אחד השלבים החשובים ביותר הוא שלב הפיתוח. הרי משפחה שבונה, רוצה לעצמה גם חצר מטופחת.החצר כוללת בדרך כלל ריצוף מתאים, חניה, גדרות, דקים מעץ, פרגולה, גינון ושלא לדבר על בניית בריכת שחיה, ועוד ועוד.
   וגם כאן, פערי המחיר הם גדולים מאד בין ריצוף באבנים משתלבות פשוטות, ריצוף אבן טבעית, דק ועוד…חניה, עם קירוי או בלי קירוי? סוג בריכת שחיה? שערי כניסה וחניה חשמליים או פשוטים? פרגולה- אלומיניום, עץ או אם בכלל? וכן הלאה, יש אינסוף סעיפים בהצעת המחיר שמשפיעים משמעותית על המחיר הסופי למ”ר.
10. עכשיו בואו נדבר קצת על השונות בעלות פרויקט בבניה מתקדמת / קלה או קונבנציונאלית..:
    זוכרים שאמרנו ש-65% מעלות הפרויקט הוא נגזרת של רמת פרטי גמר?
    עוד אמרנו שעבור המבנה בכל השיטות- הביסוס, המרתף, רצפת קומת הקרקע והממ”ד מבטון? .. נגיד עוד כ-18% ..
    כלומר, נשאר לסוג הבניה, פאקטור של כ-17% מהעלות הכוללת של הפרויקט, להיות מושפע מסוג הבניה.. וזה ממש לא הרבה(!).ואני יכול להבטיח לכם שמבנה בבניה מתועשת או מתקדמת שתוכנן טוב ונבנה כהלכה. בשלד פלדה כבדה או שלד פלדה דקת דופן, הוא מבנה שטוב ב-5 רמות לפחות מאותו המבנה שנבנה בבטון, בלוקים סתמיים וטיח שחור..נוחות השהיה במבנה, הבידוד התרמי והאקוסטי, ה”קיים”- אורך חיי המבנה הם טובים הרבה הרבה יותר ומי שבבוא היום יחליט למכור בית כזה, גם יקבל מחיר יותר טוב.. אנחנו בדרך לשם.. אנחנו בעיצומה של המהפכה.
11. אנחנו ברייכבך, מציעים שירות מלא של בנית הבית שלכם. מהרגע הראשון של ההכנות לעליה לקרקע, ועד לקבלת המפתח. מנעד הצעות המחיר שלנו הוא רחב מאוד, גם למבני הציבור שאנו בונים וגם לבניה הפרטית.
12. אבל בכל זאת, מעט כללי ברזל לאלו שבכל זאת רוצים אומדן כללי לבניית בית פרטי.

תפתחו קובץ אקסל ותכניסו:

100,000 ₪ עבודת יועצים- אדריכל, מהנדס, מודד, יועץ אינסטלציה, הוצאות כלליות כמו פינוי פסולת, בדיקות בטון, אגרות, כולל חברת חשמל וכו’.

מתוך בדיקה של עשרות פרויקטים שתמחרנו אצלנו בחברה-
עבור בית בגודל ממוצע של כ-150 מ”ר, כ-7000 שקל לכל מטר מבונה כולל תשתיות חשמל ואינסטלציה במגרש.

עוד כ-100,000 עבור עבודות כלליות במגרש- גדרות, שערים, חניה, פרגולות, מעט גינון.

על הכל תוסיפו, על מנת ללכת על ה-safe side, בצ”מ (בלתי צפוי מראש) של בין 5%-10% תלוי במורכבות המגרש… (זוכרים?) והנה לכם שיערוך כללי מאוד של עלות הבית שלכם.

לאומדנים מדויקים יותר תפנו אליי או ליועצים מצוינים שעוסקים במלאכה הזאת בדיוק (זה חשוב מאוד שנכנסים לפרויקט כזה).
אבל הכי חשוב ולסיכום-

• אל תתפתו להצעת מחיר לפי עלות למ”ר כי אין כזה דבר וזה פשוט לא נכון.
• תבנו בבניה מתקדמת!
• תבנו עם השחקן החזק והמנוסה ביותר בתחום, רייכבך – בניה מתקדמת.